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Immobilienrecht: Kauf - Verkauf - Nießbrauch - Schenkung - Immobilie im Ausland

Sie möchten gern ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung in Frankreich kaufen oder an Ihre Kinder übertragen? Es muss ja nicht immer gleich die Côte d’Azur sein, denn in anderen Landesteilen Frankreichs ist es auch wunderschön. Tatsächlich sind die deutschen Immobilieneigentümer über ganz Frankreich verteilt, insbesondere aber in der südlichen Hälfte, und damit häufig weit entfernt von der deutschen Heimat.

 

Unsere Kanzlei kann Ihnen bei jedem französischen Immobiliengeschäft behilflich sein, nachdem wir in den vergangenen ca. 15 Jahren zahlreiche Mandanten bei ihren Immobilientransaktionen in ganz Frankreich, von der Côte d’Azur bis in die Bretagne, vom Elsass bis zur Île de Ré, vom Grundstück bis zum Château, begleitet haben.

 

Dringend anzuraten ist, sich anwaltlich beraten und begleiten zu lassen, wenn Sie weder die französische Sprache hinreichend beherrschen noch das einschlägige französische Recht kennen sollten.

 

Dabei arbeiten wir je nach dem, welche Schriftstücke aufgesetzt werden müssen, mit französischen Notaren zusammen, die auch die deutsche Sprache beherrschen. In der Regel werden die notariellen Urkunden daher zweisprachig in deutscher und französischer Sprache erstellt, so dass einerseits die formellen Anforderungen an französische Akte gewahrt werden und Sie auch selbst alles verstanden haben, was Sie unterschreiben sollen.

 

Wichtig ist vor Allem zu wissen, dass es in Frankreich immer zwei Verträge gibt, wenn man ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte: einen Vorvertrag („compromis de vente“) und später den Hauptvertrag, mit dessen Abschluss sogleich die rechtlichen Wirkungen des Eigentumsübergangs eintreten (und nicht etwa erst mit Eintragung ins Grundbuch, wie dies in Deutschland der Fall wäre). Entgegen dem Wortlaut ist der Vorvertrag jedoch eigentlich der wichtigere, denn aufgrund desselben übernehmen die Vertragsparteien bereits wechselseitige Pflichten, deren Nichteinhaltung Schadenersatzansprüche begründen kann. Es ist daher dringend anzuraten, auch und insbesondere einen Vorvertrag bereits einem Anwalt zur Prüfung vorzulegen und nicht bereits bedenkenlos zu unterschreiben. Ein im französischen Immobilienrecht erfahrener Anwalt weist Sie sodann auf Ihre Rechte und Pflichten als Käufer oder Verkäufer hin und zeigt Ihnen insbesondere die Fallstricke auf. Der Vertragsentwurf wird daher in ständiger Abstimmung mit Ihnen so lange optimiert, bis Sie dem Inhalt in allen Punkten zustimmen können.

 

Insbesondere aber wird es bei Ankauf einer französischen Immobilie auch darauf ankommen, Sie mit Ihren sicherlich nicht unerheblichen Investitionen vor einem eventuellen wirtschaftlichen Schaden zu bewahren, wenn Sie sich weder in der Sprache, noch im geltenden Recht noch in den vor Ort herrschenden Verhältnissen auskennen. Wir sind bereit und in der Lage, die Ihrerseits angestrebte Immobilie auf ihren aktuellen Verkehrswert hin (ein-) schätzen zu lassen. Auch wissen wir, auf welche Kriterien es ankommt, auf die bei einer französischen. Immobilie zu achten ist, beispielsweise eventuelle Vorkaufsrechte, Bebaubarkeit, Gutachtenpflichten, Reparaturstau etc.

 

Schließlich sollten Sie zur Vermeidung diesbezüglicher Probleme auch und insbesondere im Umgang mit dem französischen Fiskus sehr vorsichtig sein und sich anwaltlich beraten lassen, bevor Sie eine französische Immobilie kaufen, verkaufen oder an Ihre Kinder oder sonstige Angehörige übertragen. Bei der lebzeitigen Übertragung an Ihre Nachkommen können Sie, wenn Sie es richtig machen, übrigens eine Menge Steuern sparen, ohne dass Sie dabei auf Ihre Nutzungsrechte verzichten müssten. Belohnt werden Sie dabei durch das französische Steuerrecht, je früher Sie auf Ihre Nachkommen übertragen, denn dann werden die Freibeträge entsprechend höher.

 

Wenn die übertragende Person nicht mehr reisefähig sein sollte, stellt dies auch kein Problem dar, denn wir erstellen in solchen Fällen eine zweisprachig deutsch-französischen Vollmacht zugunsten einer hier ansässigen Person unseres Vertrauens, in der Regel Angestellte des Notars, und diese Vollmacht kann durch die übertragende Person auch beim deutschen Notar am deutschen Wohnsitz erteilt werden.

 

In bestimmten Fällen kann es zweckmäßig sein, zur Verwaltung ihrer französischen Immobilie eine Gesellschaft zu gründen. Dazu sollten allerdings die Vor- und Nachteile vorher gründlich abgewogen werden. Lassen Sie sich vorher eingehend beraten.

 

Sehr gut überlegen sollten Sie sich auch, ob und gegebenenfalls in welcher Gemeinschaft französische Immobilieneigentümer Sie sich eine Wohnung kaufen. Denken Sie dabei vorher daran, dass die Entscheidungen der Gemeinschaft in den regelmäßig stattfindenden Versammlungen und dort mit Mehrheit getroffen werden. Um die Entscheidungsprozesse mitgestalten bzw. beeinflussen zu können, müssten Sie daher gegebenenfalls häufig reisen oder eine Person Ihres Vertrauens beauftragen, Ihre Interessen zu vertreten.

 

Grundsätzlich gilt: Vor dem Abschluss eines jeden Rechtsgeschäfts um eine französische Immobilie sollten Sie sich qualifiziert anwaltlich beraten lassen.

 

>> Weitere Informationen (in franz. Sprache)


>> Weitere Informationen (in deutscher Sprache; Quelle: Zentrum für europäischen Verbraucherschutz e.V.)

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